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房贷还款 哪种方式更划算?

http://www.scol.com.cn  (2015-03-25 09:53:17)  来源:遂宁晚报  
编辑:彭江记者:周雪梅 赵鑫  

面对居高不下的房价,大多数人都选择贷款买房,但随之而来的贷款利息却让人很头疼,房贷压得他们喘不过气来,不但让房奴们在物质上的生活标准大大降低了,更使他们的精神备受折磨。记者在走访调查中发现,目前,房贷是大多数购房家庭开销最大的一项,但却有很多市民并不知道可以选择让自己的还款总额最少的方式来还款,很多时候都是销售、银行工作人员说怎么还款就怎么还。等额本息法和等额本金法作为两种最常见的贷款方式,哪一种还款方式更划算?今天,就给大家算个账。

等额本息

已成为默认的还款模式

【购房者】 月供固定前期压力小 工薪阶层更易接受

“您想购买的两室两厅一卫的户型为76.34平方米,共计房款41.62万元。如果您首付20.8万元,按揭10年,月供大概2300元左右。”日前,记者以购房者的身份来到河东某楼盘选购住房,表示想以商贷购买第二套房,售楼小姐以等额本息的还款方式计算出每月房贷数额。记者随后走访了其他几个新楼盘,两居室的户型月供均在2000—3000元之间。记者了解到,消费者看房时,售楼小姐给出还款方式一般都是等额本息。中国工商银行工作人员表示,因为每月还款数额固定,相对等额本金还款数额更小,更容易被买房者接受。

26岁的郭先生毕业后工作不到两年时间,计划在河东印象购买一套70多平米的小户型。“房价居高不下,全款买不起房,按揭一套小户型月供算是在接受范围内。”郭先生介绍,他中意的住房首付11.4万元,按揭20年,月供1768元。

“我和爱人都是工薪阶级,两个人加起来一个月的收入才7000元,除去3000多的房贷,剩下的收入也仅供家庭的开销。”市民周女士3年前购买了翰林名苑的小三居,每月的房贷已经让她“勒紧裤腰带”过日子了,2014年底接房,又面临着房屋装修、购置家具家电等,这些是一笔不小的开支,虽然采取的等额本息还款方式,利息支出要多一些,但更适合周女士自身经济情况和还款能力。

【银行】 90%的客户选择等额本息的还款方式

“等额本息法是每月还款金额相等,其中本金逐月增加,利息逐月递减,一增一减,故每月还款金额不变。等额本息法总体支付的利息要更多。”中国建设银行遂宁市分行个贷中心副总经理唐小龙给记者算了这样一笔账,按照基准利率5.9%来计算,贷款30万元,还款期限为10年,以等额本息试算需要支付9.8万元的利息,以等额本金试算需要支付8.9万元的利息。

“等额本息每月月供不变,方便安排收支,90%以上的住房贷款者都会选择等额本息。”唐小龙建议,等额本息前期资金压力不大,工薪阶层可选择等额本息的还贷方式。

等额本金

高收入人群更容易接受

【购房者】 前期月供虽多 总体利息却更少

除了等额本息这种被大众广泛认可的房贷方式外,还有一种房贷还款方式也渐渐被大众接受,它就是等额本金。

“我和妻子均是企业高层管理人员,每个月的收入既稳定也比较高。”国开区某电子企业高级管理人才王某年前在河东购买了一套大三居,采用的就是等额本金的还款方式。王某告诉记者,住房房款共计63万元,首付30万元,按揭10年,第一年的月供均超过4000元,但总体会节约3万余元的利息。“和开发商签订合同时,我就要求采用等额本金的还款方式。”王某说。

“采用等额本金,借款人在前期还贷时每月负担较大。但后期负担逐渐减轻,总利息比等额本息低。”工行遂宁市分行个贷中心负责人建议,收入较高人群可采用。

【银行】 想提前还贷 等额本金法较合适

记者了解到,这两种贷款方法,贷款金额和贷款期限即使是完全一样的,但每月还款额和还款总额都不一样。

唐小龙举例,以贷款30万元,10年期限为例,按基准利率5.9%计算,如果选择等额本息法,每月还款3315.57元,累计还款总额398000元;而如果选择等额本金法,首月还款金额3975元,并以12.29元等额递减,累计还款总额389000元。等额本金还款法比等额本息还款法还款总额少了9000元。

唐小龙表示,等额本金还款方式前期还款额度高,仅第一个月的还款金额都比等额本息还款方式多出了659.43元,要从第54个月起,等额本金的还款额才会比等额本息的少,这部分的资金占有率算起来其实是一样的。

走访中,中国工商银行工作人员还告诉记者,对于还尚未开始给自己所购住房供款的购房家庭来说,如果考虑在一年之后将偿还全部房贷,就应该考虑选择等额本金还款。由于等额本息法前期月供中本金占比较低,归还的大多是利息,还款在3年—5年以上,利息已还了不少,越往后越相当于免息分期,很不划算。而等额本金本身的利息支出就比等额本息少,会更节省利息。

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房款之外,在遂宁买房还要交哪些税和费?

每年春天,都是房地产开发商向消费者大量交房的高峰期。除了基本的房款,市民购买商品房还要缴纳各种税和费。对于大多数首次买房的市民来说,林林总总的费用很容易让人一头雾水。本期,就给大家说说买一套房子到底要交哪些费用。 

【市房管局收取的费用】

1.产权登记费2.交易手续费3.住宅专项维修资金

费用详情:

记者了解到,市民在遂宁范围内购买了商品房,需要办理产权证。就房管局而言,会征收产权登记费、手续费和住宅专项维修资金。

据市房管局政务服务中心窗口工作人员介绍,商品房主要分为住宅和非住宅用房(商铺)两类。房管局征收登记费会根据商品房种类的不同,有所差别。住宅的产权登记费是80元一套,非住宅用房的登记费是550元一套。另外,还有一定的手续费。如果市民购买住宅一手房,手续费由开发商承担;如果市民购买二手房,则需缴纳转移登记手续费,为6元/平方,买卖双方各承担50%,既3元/平方;非住宅用房手续费按照评估价值的0.8%收取,买方和开发商各承担50%,为0.4%。该工作人员提醒,市民在购买二手房时一定要和卖家商量好双方费用如何缴纳,虽规定中明确是买卖双方各承担50%,但其实很多卖家会提前表示不会缴纳手续费。

另外,市民购房时还需缴纳住宅专项维修资金。目前,遂宁住宅专项维修资金的收取标准是多层35元/平方米,高层50元/平方米。

【市地税局收取的费用】

房屋契税

费用详情:

那么,消费者购买了商品房,需要向税务部门缴纳哪些税呢?市地税局一分局政务服务中心窗口房地产管理科科长旦小勇表示,在遂宁范围内购买了房屋,就需要缴纳相应的房屋契税。目前房地产交易环节有一些税收优惠政策,个人购买90平米(含)以下的属唯一一套住房按销售额的1%收取,个人购买90至144平米以下的属唯一一套住房减半征收,契税按销售额2%收取。个人销售或购买住房暂免征收印花税。

据记者了解,如果是二手房交易,卖方还需缴纳营业税、城建税、个人所得税、价调基金(帮物价局代收)、教育费附加等费用。不过也推出了相关优惠政策,如2011年1月27日起,个人出售居住满5年的普通住房免征营业税,对个人居住满5年的非普通住房差额征收营业税。

【物业公司收取的费用】

1.物业管理费2.装修管理费3.运渣清运费4.装修保证金等

费用详情:

据市房管局物管科工作人员介绍,每个小区的规定都不一样,市民可按照“物业服务合同”中的要求进行缴纳。物业管理服务收费实行明码标价,收房要交的费用和标准及收费办法会在经营场所或收费地点公布。

办房贷还要买保险

保险费用途何在?

市民刘女士最近感到很疑惑,3月初,她到银行办理房贷业务时,银行建议她先买份保险。“办房贷还要买保险?这保险费用途为何?”

银行经理称,部分客户因为个人信用不良,办理贷款业务时,银行会根据具体的情况要求贷款客户购买一定量的保险产品,或者要求贷款利率上浮一定的空间。这种做法一方面是为了保证客户在归还贷款期间发生意外导致无法按时还款做一个补充,另一方面也是为了降低银行贷款风险。

(四川在线遂宁频道新闻热线:0825-2988219 微信爆料:pindusuining)


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